Alle artikels · 2026-10-19 · Vastgoed
Je ex-partner uitkopen uit de gezinswoning: hoeveel registratierechten betaal je?
Bij een relatiebreuk betaal je verdeelrecht als je de woning houdt. Hoeveel dat is, hangt af van hoe je samenwoonde: 1% of 2,5%, telkens op de volledige waarde van de woning.
Door Manuele Furcas, Calculator Financiële Optimalisatie bij Lyff.
Kort antwoord
- Koop je het deel van je ex-partner in de woning uit, dan betaal je in Vlaanderen verdeelrecht, een vorm van registratiebelasting.
- Ben je gehuwd of wettelijk samenwonend, dan betaal je het verlaagde tarief van 1%.
- Ben je feitelijk samenwonend, dan betaal je 2,5%.
- Het verdeelrecht wordt in principe berekend op de totale waarde van de woning, niet alleen op het deel dat je overneemt.
- Verkopen jullie de woning aan een derde, dan betaal je geen verdeelrecht. De opbrengst wordt dan verdeeld na aftrek van onder meer de hypotheek en de notariskosten.
Een relatiebreuk brengt genoeg zorgen mee. Waar ga je wonen? Hoe regel je het met de kinderen? En wat gebeurt er met de woning die jullie samen kochten?
Wil één van jullie in de gezinswoning blijven, dan koopt die het deel van de ex-partner uit. Dan duikt een kost op die veel mensen niet zien aankomen: het verdeelrecht, ook wel de "miserietaks" genoemd. In dit artikel lees je wat dat is, hoeveel je betaalt en waar je op moet letten.
Wat zijn registratierechten?
Registratierechten zijn een belasting die de overheid heft wanneer een akte of geschrift wordt ingeschreven in een register. Je kent ze waarschijnlijk van de aankoop van je woning.
In Vlaanderen heet die belasting registratiebelasting. Ze heeft verschillende vormen, afhankelijk van de akte. De twee die hier belangrijk zijn:
- Het verkooprecht. Dat betaal je wanneer je een woning koopt. Voor de aankoop van je enige eigen woning is dat vandaag 2%. De Vlaamse Regering wil dat tarief vanaf 1 januari 2027 optrekken naar 3%.
- Het verdeelrecht. Dat betaal je wanneer een onroerend goed van meerdere mede-eigenaars verdeeld wordt. Precies dat gebeurt wanneer je je ex-partner uitkoopt.
Wat zijn je opties met de gezinswoning?
Bij een relatiebreuk heb je grofweg drie mogelijkheden.
Jullie verkopen de woning
Dit is vaak de eenvoudigste manier om de waarde eerlijk te verdelen. Na de verkoop worden eerst de openstaande hypotheek en de notariskosten betaald. Wat overblijft, wordt verdeeld volgens jullie eigendomsverhouding, meestal 50/50, tenzij jullie iets anders afspreken. Bij een verkoop aan een derde betaal je geen verdeelrecht.
Eén van jullie koopt de ander uit
Wil je in de woning blijven, dan koop je het deel van je ex-partner over. De uitkoopsom wordt bepaald op basis van de huidige marktwaarde en jullie aandelen. Fiscaal is dit een verdeling, dus je betaalt verdeelrecht.
Jullie blijven samen eigenaar
Dat kan, bijvoorbeeld tijdelijk of om de woning te verhuren. Je hebt dan wel duidelijke afspraken nodig over de kosten, het gebruik en wat jullie later met de woning willen doen.
Hoeveel verdeelrecht betaal je bij een uitkoop?
Het tarief hangt af van jullie relatie.
Gehuwd of wettelijk samenwonend: 1%
Ex-echtgenoten en ex-wettelijk samenwonenden genieten een verlaagd tarief van 1%. Voor wettelijk samenwonenden gelden extra voorwaarden: de wettelijke samenwoning moet minstens één jaar geduurd hebben en de verdeling moet gebeuren binnen drie jaar na het einde ervan.
Feitelijk samenwonend: 2,5%
Woonden jullie samen zonder huwelijk of verklaring van wettelijke samenwoning, dan betaal je het gewone tarief van 2,5%.
Waarop wordt het berekend?
Dit wordt vaak onderschat. Het verdeelrecht wordt in principe berekend op de totale waarde van het onroerend goed, niet op het deel dat je overneemt. Ook als je maar de helft van je ex-partner koopt, telt de waarde van de hele woning.
Rekenvoorbeeld
Een koppel heeft samen een woning met een marktwaarde van € 400.000. Ze zijn elk voor de helft eigenaar en er staat nog € 200.000 hypotheek open. Eén partner houdt de woning en neemt de lening over.
- Uitkoopsom: (€ 400.000 − € 200.000) ÷ 2 = € 100.000 voor de ex-partner.
- Verdeelrecht als gehuwde of wettelijk samenwonende: 1% × € 400.000 = € 4.000.
- Verdeelrecht als feitelijk samenwonende: 2,5% × € 400.000 = € 10.000.
Het verschil is € 6.000, alleen al door de vorm van samenwonen. Daarbovenop komen nog de notariskosten en de kosten voor het aanpassen of overnemen van het krediet.
Dit voorbeeld is illustratief. De werkelijke kost hangt af van je situatie, de waarde in de akte en eventuele bijkomende kosten.
Waar moet je op letten bij een uitkoop?
Kun je de uitkoopsom en de lening dragen?
Wie de woning houdt, moet de uitkoopsom kunnen betalen en meestal de volledige hypothecaire lening alleen overnemen. Daarvoor heb je de toestemming van de bank nodig. Zij kijkt of je dat met één inkomen aankunt.
Laat de woning objectief waarderen
De uitkoopsom en het verdeelrecht hangen af van de waarde van de woning. Een objectieve schatting voorkomt discussie met je ex-partner en geeft een realistische waarde voor de akte.
Vergeet je verzekeringen niet
Na een relatiebreuk moet je je verzekeringen herbekijken: je schuldsaldoverzekering, je woningverzekering en de begunstigden van je levensverzekeringen. Een ex-partner die nog als begunstigde staat, is een klassieke valkuil.
Wat je beter niet doet
- De kost van het verdeelrecht vergeten. Neem het mee in je budget voor je met de bank praat.
- Rekenen op het tarief van je deel. Het verdeelrecht wordt berekend op de volledige waarde van de woning.
- Aannemen dat 1% altijd geldt. Als feitelijk samenwonende betaal je 2,5%. Als wettelijk samenwonende moet je aan de voorwaarden voldoen.
- Je lening en verzekeringen laten zoals ze zijn. Je situatie verandert, dus je dekking ook.
Veelgestelde vragen over registratierechten bij een relatiebreuk
Wat is de miserietaks?
Zo wordt het verdeelrecht in de volksmond genoemd: de registratiebelasting die je betaalt wanneer je na een relatiebreuk een gemeenschappelijk onroerend goed verdeelt, bijvoorbeeld bij de uitkoop van je ex-partner.
Hoeveel verdeelrecht betaal ik als gehuwde?
Ex-echtgenoten betalen 1% verdeelrecht op de verdeling van goederen uit de ontbonden huwgemeenschap.
Betalen wettelijk samenwonenden ook 1%?
Ja, als de wettelijke samenwoning minstens één jaar duurde en de verdeling gebeurt binnen drie jaar na het einde ervan.
Ik woonde feitelijk samen. Wat betaal ik?
Als feitelijk samenwonende betaal je het gewone tarief van 2,5%.
Betaal ik verdeelrecht als we de woning verkopen?
Nee. Bij een verkoop aan een derde betaal je geen verdeelrecht. De koper betaalt registratiebelasting op zijn aankoop. Jullie verdelen de opbrengst na aftrek van onder meer de hypotheek en de notariskosten.
Wordt het verdeelrecht berekend op mijn deel of op de hele woning?
In principe op de totale waarde van de woning, ook als je maar de helft overneemt.
Blijf in je woning, met een plan dat klopt
Wie na een relatiebreuk in de gezinswoning wil blijven, kijkt beter naar meer dan de uitkoopsom. Het verdeelrecht, de overname van je lening en je verzekeringen bepalen samen of de uitkoop haalbaar is. Bij Lyff. brengen we dat voor je in kaart, zodat je weet waar je staat voor je naar de notaris en de bank stapt.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. De regels kunnen wijzigen. Laat je situatie altijd bekijken door een adviseur of notaris.
Bronnen
- Wetgeving: art. 2.10.1.0.1, 1° en 2°, en art. 2.10.4.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit
- belgium.be – Registratierechten
- vlaanderen.be – Verdeelrecht
- vlaanderen.be – Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning
- notaris.be – Uit elkaar gaan: wat met de gezinswoning?
- Vlaamse Belastingdienst – SP 18074, Verdeelrecht: toepassing tarief 1%