Tous les articles · 2026-10-19 · Immobilier
Racheter la part de votre ex-partenaire dans le logement familial : quels droits d'enregistrement payez-vous ?
En cas de rupture de relation, vous payez un droit de partage si vous conservez le logement. Le montant dépend de la manière dont vous avez cohabité : 1 % ou 2,5 %, chaque fois sur la valeur totale du logement.
Par Manuele Furcas, Calculator Financiële Optimalisatie bij Lyff.
Réponse courte
- Si vous rachetez la part de votre ex-partenaire dans le logement, vous payez en Flandre un droit de partage (verdeelrecht), une forme de taxe d'enregistrement (registratiebelasting).
- Si vous êtes marié ou cohabitant légal, vous payez le taux réduit de 1 %.
- Si vous êtes cohabitant de fait, vous payez 2,5 %.
- Le droit de partage (verdeelrecht) est en principe calculé sur la valeur totale du logement, pas seulement sur la part que vous reprenez.
- Si vous vendez le logement à un tiers, vous ne payez pas de droit de partage (verdeelrecht). Le produit est alors divisé après déduction, entre autres, de l'hypothèque et des frais de notaire.
Une rupture de relation apporte suffisamment de soucis. Où allez-vous vivre ? Comment allez-vous gérer avec les enfants ? Et qu'advient-il du logement que vous avez acheté ensemble ?
Si l'un de vous souhaite rester dans le logement familial, il rachète la part de l'ex-partenaire. Une dépense que beaucoup ne voient pas venir apparaît alors : le droit de partage (verdeelrecht), également appelé la « taxe de la misère » (miserietaks). Dans cet article, vous découvrirez ce que c'est, combien vous payez et à quoi vous devez faire attention.
Que sont les droits d'enregistrement ?
Les droits d'enregistrement (registratierechten) sont un impôt que le gouvernement perçoit lorsqu'un acte ou un écrit est enregistré dans un registre. Vous les connaissez probablement pour l'achat de votre logement.
En Flandre, cet impôt s'appelle taxe d'enregistrement (registratiebelasting). Il prend différentes formes, selon l'acte. Les deux qui sont importants ici :
- Le droit de vente (verkooprecht). Vous le payez lorsque vous achetez un logement. Pour l'achat de votre seul logement propre, il est actuellement de 2 %. Le Gouvernement flamand souhaite porter ce taux à 3 % à partir du 1er janvier 2027.
- Le droit de partage (verdeelrecht). Vous le payez lorsqu'un bien immobilier appartenant à plusieurs copropriétaires est partagé. C'est précisément ce qui se passe lorsque vous rachetez votre ex-partenaire.
Quelles sont vos options avec le logement familial ?
En cas de rupture de relation, vous avez grosso modo trois possibilités.
Vous vendez le logement
C'est souvent le moyen le plus simple de partager équitablement la valeur. Après la vente, l'hypothèque restante et les frais de notaire sont payés en premier. Ce qui reste est divisé selon votre part de propriété, généralement 50/50, sauf si vous en convenez autrement. En cas de vente à un tiers, vous ne payez pas de droit de partage (verdeelrecht).
L'un de vous rachète l'autre
Si vous voulez rester dans le logement, vous rachetez la part de votre ex-partenaire. Le montant du rachat est déterminé sur la base de la valeur marchande actuelle et de vos parts. Fiscalement, il s'agit d'un partage, vous payez donc un droit de partage (verdeelrecht).
Vous restez tous deux propriétaires
C'est possible, par exemple temporairement ou pour louer le logement. Vous aurez alors besoin d'accords clairs sur les coûts, l'utilisation et ce que vous voulez faire du logement plus tard.
Combien de droit de partage payez-vous lors d'un rachat ?
Le taux dépend de votre relation.
Mariés ou cohabitants légaux : 1 %
Les ex-conjoints et les ex-cohabitants légaux bénéficient d'un taux réduit de 1 %. Pour les cohabitants légaux, des conditions supplémentaires s'appliquent : la cohabitation légale doit avoir duré au moins un an et le partage doit avoir lieu dans les trois ans suivant sa fin.
Cohabitants de fait : 2,5 %
Si vous avez cohabité sans mariage ni déclaration de cohabitation légale, vous payez le taux ordinaire de 2,5 %.
Sur quoi est-il calculé ?
C'est souvent sous-estimé. Le droit de partage (verdeelrecht) est en principe calculé sur la valeur totale du bien immobilier, et non sur la part que vous reprenez. Même si vous n'achetez que la moitié de votre ex-partenaire, la valeur du logement entier est prise en compte.
Exemple de calcul
Un couple possède ensemble un logement d'une valeur marchande de 400 000 €. Ils sont propriétaires pour moitié chacun et il reste 200 000 € d'hypothèque à rembourser. Un partenaire garde le logement et reprend le prêt.
- Montant du rachat : (400 000 € - 200 000 €) ÷ 2 = 100 000 € pour l'ex-partenaire.
- Droit de partage (verdeelrecht) en tant que marié ou cohabitant légal : 1 % × 400 000 € = 4 000 €.
- Droit de partage (verdeelrecht) en tant que cohabitant de fait : 2,5 % × 400 000 € = 10 000 €.
La différence est de 6 000 €, juste en raison de la forme de cohabitation. À cela s'ajoutent les frais de notaire et les frais pour l'adaptation ou la reprise du crédit.
Cet exemple est illustratif. Le coût réel dépend de votre situation, de la valeur dans l'acte et des éventuels frais supplémentaires.
À quoi devez-vous faire attention lors d'un rachat ?
Pouvez-vous supporter le montant du rachat et le prêt ?
Celui qui conserve le logement doit pouvoir payer le montant du rachat et généralement reprendre seul l'intégralité du prêt hypothécaire. Pour cela, vous avez besoin de l'accord de la banque. Celle-ci vérifiera si vous pouvez faire face à cela avec un seul revenu.
Faites évaluer objectivement le logement
Le montant du rachat et le droit de partage (verdeelrecht) dépendent de la valeur du logement. Une estimation objective évite les discussions avec votre ex-partenaire et donne une valeur réaliste pour l'acte.
N'oubliez pas vos assurances
Après une rupture de relation, vous devez réexaminer vos assurances : votre assurance solde restant dû, votre assurance habitation et les bénéficiaires de vos assurances vie. Un ex-partenaire toujours désigné comme bénéficiaire est un piège classique.
Ce que vous feriez mieux de ne pas faire
- Oublier le coût du droit de partage (verdeelrecht). Incluez-le dans votre budget avant de parler à la banque.
- Calculer sur le taux de votre part. Le droit de partage (verdeelrecht) est calculé sur la valeur totale du logement.
- Partir du principe que 1 % s'applique toujours. En tant que cohabitant de fait, vous payez 2,5 %. En tant que cohabitant légal, vous devez remplir les conditions.
- Laisser votre prêt et vos assurances tels quels. Votre situation change, votre couverture aussi.
Questions fréquemment posées sur les droits d'enregistrement en cas de rupture de relation
Qu'est-ce que la taxe de la misère (miserietaks) ?
C'est ainsi qu'est appelé familièrement le droit de partage (verdeelrecht) : la taxe d'enregistrement (registratiebelasting) que vous payez lorsque, après une rupture de relation, vous partagez un bien immobilier commun, par exemple lors du rachat de votre ex-partenaire.
Combien de droit de partage (verdeelrecht) paye-je en tant que marié ?
Les ex-conjoints paient 1 % de droit de partage (verdeelrecht) sur le partage des biens issus de la communauté conjugale dissoute.
Les cohabitants légaux paient-ils aussi 1 % ?
Oui, si la cohabitation légale a duré au moins un an et que le partage a lieu dans les trois ans suivant sa fin.
J'étais cohabitant de fait. Que paye-je ?
En tant que cohabitant de fait, vous payez le taux ordinaire de 2,5 %.
Paye-je un droit de partage (verdeelrecht) si nous vendons le logement ?
Non. En cas de vente à un tiers, vous ne payez pas de droit de partage (verdeelrecht). L'acheteur paie les droits d'enregistrement (registratiebelasting) sur son achat. Vous divisez le produit après déduction, entre autres, de l'hypothèque et des frais de notaire.
Le droit de partage (verdeelrecht) est-il calculé sur ma part ou sur l'ensemble du logement ?
En principe sur la valeur totale du logement, même si vous ne reprenez que la moitié.
Restez dans votre logement, avec un plan qui tient la route
Celui qui souhaite rester dans le logement familial après une rupture de relation ferait mieux d'examiner plus que le seul montant du rachat. Le droit de partage (verdeelrecht), la reprise de votre prêt et vos assurances déterminent ensemble si le rachat est réalisable. Chez Lyff., nous dressons ce bilan pour vous, afin que vous sachiez où vous en êtes avant de vous rendre chez le notaire et à la banque.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnel. Les règles peuvent changer. Faites toujours examiner votre situation par un conseiller ou un notaire.
Sources
- Législation : art. 2.10.1.0.1, 1° et 2°, et art. 2.10.4.0.1 Code flamand de la Fiscalité
- belgium.be – Droits d'enregistrement (registratierechten)
- vlaanderen.be – Droit de partage (verdeelrecht)
- vlaanderen.be – Taux réduit des droits de vente (verkooprecht) pour l'achat de l'unique logement propre
- notaris.be – Séparations : que faire du logement familial ?
- Service flamand des impôts (Vlaamse Belastingdienst) – SP 18074, Droit de partage (verdeelrecht) : application du taux de 1 %